Holder du deg innenfor reguleringsplanens bestemmelser, skal det mye til å nekte deg byggetillatelse. Må du søke dispensasjon er det dyrt, tidkrevende og ender trolig med et avslag.
Vi planlegger å bygge en ny bod på vår eiendom i løpet av høsten. Av ulike årsaker måtte vi derfor søke kommunen om tillatelse til å bygge. Og for noen dager siden kom byggetillatelsen ramlende inn i mailboksen!
I 2015 ble det innført noen forandringer i Plan- og bygningsloven slik at det går an å bygge for eksempel bod eller garasje på inntil 50 kvadratmeter uten å søke i det hele tatt. Da er det vel bare å bygge, tenker du? Fullt så enkelt er det nok ikke.
Reguleringsplanen veier tyngst
De aller fleste boligeiendommer i Norge er omfattet av en reguleringsplan. Denne reguleringsplanen kan for eksempel inneholde begrensninger i hvor høyt du kan bygge, hva du kan bygge og ikke minst utnyttelsesgrad av tomt.
For at du skal slippe å måtte søke byggetillatelse, må du holde deg både innenfor plan- og bygningsloven, men også innenfor reguleringsplanen for det området du skal bygge på.
Etter endringene i plan- og bygningsloven kan du nå sette opp et bygg i hagen din på inntil 50 kvadratmeter, så fremt det er:
- Minst 1 meter fra nabogrense
- Ikke er høyere enn 4 meter høyt (mønehøyde)
- Ikke skal brukes til beboelse
- Ikke har innlagt vann/avløp
- Ikke er nærmere enn 100 meter fra strandsonen
Bygg som vil være tillatt å bygge uten å søke er for eksempel garasje, utstyrsbod, drivhus eller hagepaviljong. Bygg som ikke vil være tillatt er gjestestue eller utleiehybel.
Men; selv om du holder deg innenfor alle disse bestemmelsene, er det likevel ikke sikkert du kan bygge. Hvorfor ikke det, lurer du sikkert på.
Jo, svaret er at du kanskje ikke har stor nok tomt. I alle reguleringsplaner for boligområder er det nemlig angitt hvor stor utnyttelsesgraden av tomten kan være. Dette er for at ikke folk skal bygge ned hele tomta, men sikre at det faktisk er litt hage og lys og luft igjen.
Så hvis du har en tomt på 600 kvadratmeter, og maksimal tillatt utnyttelsesgrad er 25%, kan du bare bygge inntil 150 kvadratmeter. Dette skal inkludere plass til parkering av bil dersom du har det på egen tomt.
I praksis vil det si at veldig mange i hvert fall i Oslo likevel ikke kan bygge, fordi de allerede har den bygningsmassen som er tillatt på tomta.
Hvordan beregne utnyttelsesgrad
For å gjøre det enda mer komplisert, beregnes også utnyttelsesgrad forskjellig alt etter om du bor et sted med en gammel eller ny reguleringsplan.
I vårt tilfelle er reguleringsplanen fra 1989. Den slår fast at vi har lov til å utnytte tomta vår med en U-grad på inntil 0,25.
For nyere reguleringsplaner er utnyttelsesgrad oppgitt i prosent av bebygd areal.
Dette er forskjellen på de to begrepene:
U-grad beregnes ved å regne ut forholdet mellom gulvarealet i huset, og tomtestørrelsen.
Gulvarealet = den delen av boligen som befinner seg over terreng. Kjeller vil i hovedsak ikke regnes med. For boliger i skrått terreng er det egne utregningsregler, det kan du lese om her i denne veilederen.
I tillegg til tomta kan du også legge til en andel av tilgrensende friområde, innkjørsel, vei etc., dersom eiendommen grenser til dette. Hva som tillates lagt til varierer fra reguleringsplan til reguleringsplan, så det må du undersøke selv ved å ta kontakt med kommunen.
Utnyttelsesgrad beregnes ved å regne ut forholdet mellom bebygd areal, og tomtestørrelsen. «Bebygd areal» er enkelt forklart «boligen sett fra lufta», inkludert takutstikk, veranda, etc. Du kan ikke legge til ekstra areal i tillegg til tomta.
Søke dispensasjon? Glem det!
Ønsker du å bygge noe som er i strid med reguleringsplanen? Det går selvfølgelig an å søke, men du vil i praksis få avslag nesten uansett hva som er årsaken. Det skal svært gode argumenter til for at kommunen innvilger dispensasjon fra reguleringsplan. Det gjelder i hvert fall Oslo kommune der vi bor.
Så hvis du har for liten tomt til å bygge så stort som du ønsker, må du enten kjøpe litt tomt av naboen (som vi har gjort), eller bygge så lite at det holder seg innenfor reguleringsplanen.
Hva med naboene?
Vår plan er å bygge en bod på cirka 30 kvadratmeter, som ikke skal brukes til bebyggelse, og som ikke er høyere enn 4 meter. Vi måtte likevel søke kommunen om byggetillatelse. Hvorfor? Jo, rett og slett fordi vi ønsker å bygge helt inntil nabogrensen, og ikke 1 meter fra. Da kreves det at du søker, men så fremt du har samtykke fra naboene om at dette er greit, er det nærmest en formalitet.
For alle prosjekter som krever byggetillatelse, må det sendes ut nabovarsel i forkant. Dette nabovarslet skal inneholde det samme som selve byggesøknaden, som tegninger, kart, etc. Du kan sende nabovarslet på epost, som rekommandert postsending eller du kan ringe på døra og levere det personlig. Epost er å foretrekke etter vår mening. Bare husk å be om å få kvittering fra alle om at nabovarselet er mottatt, dette skal legges ved søknaden.
Dersom naboene har kommentarer eller innsigelser til søknaden, kan du velge om du vil ta hensyn til det og gjøre om på prosjektet. Hvis du ikke vil det, legger du disse merknadene ved søknaden når du søker.
Dersom du skal bygge noe som ikke krever byggesøknad, trenger du ikke å sende nabovarsel. Det er fordi det rett og slett ikke er noe å varsle om, og dermed heller ikke noe å klage på. Prinsippet i alle lover er at dersom noe ikke er forbudt, er det lov. Dersom naboer i ettertid vil klage på ditt bygg, for eksempel fordi det ødelegger solforhold eller utsikt, må de da bruke naboloven. De kommer ingen vei ved å vise til plan- og bygningsloven, så lenge du har holdt deg innenfor regelverket.
OBS: Før du bygger, bør du være helt sikker på at du holder deg innenfor både nasjonalt og kommunalt regelverk. Det er ditt ansvar å sørge for dette. Hvis det i ettertid viser seg at du for eksempel har overskredet utnyttelsesgrad av tomt, og noen melder fra om dette til kommunen, kan du få pålegg om å rive.
Innlegget Søke byggetillatelse – slik får du det godkjent dukket først opp på Spirea.no.